Imóveis

A festa continua: preços de imóveis continuam subindo. A FIPE divulga uma série recente de preços de imóveis em algumas cidades, série esta que mostra uma taxa elevada de valorização dos preços em Sampa.

Este gráfico mostra a variação média mensal do índice da FIPE para São Paulo, índice que você pode ver no site. De 2008 para cá tais imóveis têm subido em média 1,8% am, ou seja, 24% aa. Nos últimos meses tal taxa tem superado os 2%, mostrando que o mercado continua aquecido apesar da alta de 90% ocorrida desde fevereiro de 2008 contra uma inflação de 18% no período! Inúmeros fatores justificam tal elevação:

A. Disponibilidade maior de crédito imobiliário, seja por maior capitalização das grandes incorporadoras que tiveram acesso a mercado de capitais, crescimento das operações de securitização e maior oferta por parte dos bancos;

B. Aumento da renda das famílias, com queda do desemprego;

C. Queda no estoque de terrenos disponíveis para incorporação nas áreas mais centrais e próximas a sistema de transporte coletivo;

D. Aumento nos custo da construção como materiais e mão de obra;

E. Queda nas taxas de juros; 

F. Demanda reprimida por décadas

Estes fatores combinados geram uma pressão compradora e limitações na oferta, o que eleva preços e custos. Até quando vai isto? É impossível afirmar! O que podemos dizer é que os fatores acima são estruturais e de difícil reversão. Porém alguns ajustes podem ocorrer mudando um pouco este cenário. A limitação de financiamento. O crédito imobiliário barato é aquele financiado pela SFH, cujos recursos vêm da Poupança. Com a elevação da Selic, a Poupança perde atratividade o que faz com que o crescimento de depósitos não acompanhe a demanda por financiamento. Isto pode estrangular a oferta de crédito no futuro, elevando seu custo, o que inviabilizaria taxas de crescimento da demanda como as que temos presenciado. O comprometimento da renda da classe média com dívida pode aumentar e limitar capacidade de financiamento para compra de imóveis, a preços crescentes. Aproveitamento de áreas da cidade que estão hoje  degradadas  que poderiam ser re-urbanizadas se políticas adequadas de zoneamento e de exploração imobiliária fossem adotadas, o que aumentaria oferta de imóveis em regiões com bom acesso a serviços de transporte coletivo. Eliminação da demanda reprimida por imóveis hoje atendida pelo programa Minha casa, Minha vida, que hoje gera uma enorme demanda por terrenos e recursos. Ações do BC no sentido de evitar uma bolha de preços no setor, da mesma forma que tem feito no mercado de crédito ao consumo. Os Chineses estão fazendo isto neste momento! Com o aumento do preço dos imóveis os preços dos aluguéis também sobem, criando mais um fator de pressão inflacionária, além de um enorme custo político. Enfim, são especulações. Contudo a velocidade da alta dos preços assusta: 17% acima da inflação não é sustentável em nenhum lugar do mundo. Enquanto nada disto acontece, os preços continuam subindo.