O BaCen reconheceu que vai faltar dinheiro para crédito imobiliário, se não forem tomadas medidas rapidamente. É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor imobiliário no País. Hoje, as operações dependem dos recursos da poupança, do FGTS e de instrumentos com menor poder de captação – e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos próximos anos. Até agora, apesar do forte crescimento da demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e construtores. A poupança, principal fonte de crédito, além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de Variações Salariais e atendem bem à demanda da classe média. E o FGTS, voltado para as faixas de renda mais baixas, dispõe de vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3 milhões de mutuários com contratos ativos. Mas, enquanto as operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de recursos já em 2012. A proporção do crédito imobiliário em relação ao PIB deverá atingir 6% neste ano – cinco vezes mais do que o porcentual registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto, comparado ao de outros países emergentes. Estima-se que essa relação deva atingir 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%. No Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito imobiliário opera em bases muito seguras – as prestações não comprometem mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o SAC, onde as prestações são decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os créditos, como mantêm esses ativos até o encerramento dos contratos. A questão é manter a eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis macroeconômicas. O BC vem trabalhando em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades representativas do setor imobiliário para definir novos mecanismos de captação de recursos. Mas há empecilhos a serem removidos. Uma hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às da poupança, que paga ao aplicador 6% ao ano mais TR. Captando a taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 12% ao ano. Se a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais. Para o crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para 9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de financiamentos.
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